2025 부동산 시장, 왜 다시 오르나?

 

 

 

 

2025년 부동산 시장이 다시 요동치고 있습니다. 새 정부 출범과 함께 서울 아파트 가격이 가파르게 상승하고, 거래량도 급증하는 모습을 보이고 있는데요. 단순한 기대감만으로 이렇게 시장이 움직이는 것일까요? 이번 변화에는 정부의 정책 기조, 공급 구조, 세금 방향성 등 복합적인 요인이 얽혀 있습니다. 과연 지금 우리는 어떤 흐름 속에 있는 걸까요? 놓치면 후회할 중요한 시그널을 지금 확인하세요.

 

 

 

 

2017년과는 다르다? 규제는 그대로

문재인 정부 초기에 경험했던 폭발적인 집값 상승과 이번 상승장을 비교하는 목소리가 큽니다. 하지만 큰 차이점이 하나 있습니다. 바로 이번에는 규제가 풀린 것이 없다는 점입니다. 새 정부는 ‘세금으로 집값을 잡지는 않겠다’고 선언했지만, 실상은 기존 규제가 대부분 유지되고 있습니다. 오히려 시장의 불확실성만 줄어든 셈이죠.

공급 부족과 구조적 상승 압력

현재 시장의 가격 상승은 단순한 투기 심리가 아니라 구조적인 문제에서 비롯된 결과입니다. 대표적인 이유는 다음 두 가지입니다.

 

요인	내용
공급 부족	지속적인 분양 축소로 신규 주택 공급이 줄어든 상황
다주택자 매물 감소	취득세 부담과 보유세 증가로 인해 시장에 나오는 매물이 줄어듦

 

이러한 환경에서는 정부가 별다른 정책을 내놓지 않아도 가격은 자연스럽게 오를 수밖에 없습니다.

세금으로 안 잡는다? 현실은 다르다

정부는 겉으로는 세금으로 부동산 시장을 통제하지 않겠다고 말하지만, 속내는 다릅니다. 공시가 현실화, 고가 주택 세율 조정 등으로 세금 징수를 강화할 여지는 충분합니다. 결국 공공임대 확대나 인프라 개발에 필요한 재원은 고가 주택 보유자에게서 나오게 됩니다.

 

이는 장기적으로 고가 주택에 대한 압박 요인으로 작용할 수 있으며, 정책 타깃이 어디에 놓일지 판단하는 기준이 될 수 있습니다.

공급 확대의 현실적 한계

정부는 주택 공급 확대를 위해 국공유지 활용, 공공택지 개발 등의 방안을 내놓고 있지만 현실은 녹록지 않습니다.

• 유휴 국공유지 부족 및 활용도 저조
• 지역 주민들의 반대 여론
• 기지창, 차량기지 등 대체 부지 확보의 어려움

 

즉, 단기간 내에 주택 공급을 획기적으로 늘릴 수 있는 실질적인 방법은 거의 없다는 것이 전문가들의 공통된 시각입니다.

풍선효과, 강남을 넘어 외곽으로

최근 한강 이북의 외곽 지역 아파트가 30억 원에 거래되며 시장을 놀라게 했습니다. 이는 강남에 집중된 규제가 외곽 지역으로 수요를 옮긴 전형적인 풍선효과입니다. 이로 인해 외곽 지역의 집값도 동반 상승하며 전방위적인 가격 인상을 불러오고 있습니다.

 

정부는 이에 대응해 토지거래허가구역을 확대하거나 조정지역을 재지정하는 방식으로 규제를 강화할 수 있습니다.

시장은 파동을 반복할 가능성 높아

전문가들은 현재 부동산 시장을 단기 상승장으로 보지 않습니다. 오히려 반복적인 가격 파동이 이어질 가능성이 높다고 전망합니다.

유형	전망
초고가 아파트	조정 가능성 존재, 세금 부담 증가
중저가 아파트	실수요 기반으로 꾸준한 상승 가능

 

결국 지역과 가격대별로 시장 양극화가 더욱 심화될 전망입니다.

정책 타깃은 다주택자 아닌 고가 주택

이제는 ‘다주택자=투기세력’이라는 등식도 무의미해졌습니다. 정부는 보다 현실적인 재원 확보를 위해 고가 주택 보유자에 대한 세부담을 늘릴 가능성이 큽니다.

• 공시가 현실화
• 세율 인상
• 고가 주택 대상 특별 과세

 

이는 실수요자에게는 기회가 될 수 있지만, 고가 자산을 보유한 이들에게는 리스크로 작용할 수 있습니다.

Q&A

Q1. 지금 집을 사도 괜찮을까요?

지역별로 시장 흐름이 다릅니다. 실수요자라면 중저가 아파트 중심으로 접근해도 무방하지만, 투자 목적이라면 더욱 신중하게 접근해야 합니다.

 

Q2. 규제 완화는 앞으로 기대할 수 없을까요?

세제나 대출 규제는 일부 조정될 수 있지만, 전체적인 기조는 신중할 가능성이 높습니다. 즉, 단기간에 대폭 완화되기는 어려워 보입니다.

 

Q3. 공공임대 확대는 시장에 어떤 영향을 줄까요?

공공임대 확대는 장기적으로 저소득층 주거 안정에는 도움이 되지만, 일반 시장 가격에는 큰 영향을 미치기 어렵습니다.

 

Q4. 금리는 앞으로 어떻게 될까요?

기준금리는 당분간 고정될 가능성이 높지만, 미국과의 금리 차이를 감안한 추가 인하 가능성도 있습니다.

 

Q5. 전세 시장은 안정될까요?

매매 시장 상승과 함께 전세 수요도 증가하고 있어 당분간 전세가 상승세가 이어질 가능성이 높습니다.

결론: 복합적 시장… 전략적 접근 필요

 

2025년 부동산 시장은 단순한 단기 반등장이 아니라, 공급 부족, 세금 정책, 지역 양극화가 얽힌 복합적 구조 속에 있습니다. 정부 정책은 고가 주택에 집중될 가능성이 높고, 실수요자 중심의 안정적인 전략이 중요합니다.

 

특히 중저가 실거주 아파트는 여전히 수요가 높고 상대적으로 안정된 투자처로 평가받고 있으니, 보다 전략적인 접근이 필요한 시점입니다.